Realitní poradna

V dnešním díle zpovídáme kvalifikované makléře sítě RE/MAX paní Ing. Danu Heroutovou a pana Pavla Tručku. Na co si mají dávat zájemci o koupi pozor, například u koupě bytu?
T: Obecně se u koupě bytové jednotky soustředíme na stav nemovitosti. Doporučuji se zamyslet i nad předpokládanými brzkými investicemi do oprav, které by měly promluvit do kupní ceny. Měli bychom si také zjistit případné dluhy strany prodávající, a to i vůči SVJ, jelikož můžete koupit byt i s dluhem a SVJ jej může vymáhat od vás. Dále považuji za důležité si z prohlášení vlastníka budovy zjistit přesné umístění bytu vč. příslušenství, kterými jsou balkony, lodžie, terasy, sklepy a sklepní kóje. Občas se stane, že kupujete byt s určeným sklepem, ale převezmete jiný, který prodávající užíval i několik let, bohužel neoprávněně, a ten váš užívá někdo ze sousedů.  Mě osobně by zajímala i zadluženost SVJ s ohledem na proběhlé opravy v domě a plány vlastníků na budoucí investice. Zájem by měl zvednout např. samozamykací bezpečnostní systém na vstupech do domu, kamerový systém, nový výtah, rozvody a také třeba energetická úspora provedená na obálce budovy. 

A na vady v samotném bytě?
H: Na to existuje zákon o skrytých vadách a s tím spojená pětiletá lhůta. Všem doporučuji nic neschovávat a na vše dopředu a transparentně upozornit. S ohledem na zjištěná fakta nastavit prodejní cenu. Nemovitost lze před prodejem nebo koupí prověřit odborně způsobilou osobou.

Zdroj: RE/MAX Cross

Ing. Dana Heroutová:
+420 733 691 061
dana.heroutova@re-max.cz 

U domu bude prověřování asi jednodušší…
T: Bohužel ne. Ačkoliv se vyhneme komplikacím spojeným s vlastnictvím bytu a spoluvlastnictvím společných částí budovy a pozemků, u domů kromě právního stavu, očividných nedostatků obálky domu, technického zázemí, vnitřních částí, splnění protiradonových opatření, řešíme i vše spojené s pozemkem, a to i s ohledem na jeho budoucí využití. 

Co by na pozemcích mohlo být tak složité?
H: Celá řada informací, které musíte před jeho koupí zjistit a prověřit. Navíc zde více než kde jinde platí, že co je psáno, to je dáno. Proto oslovujte dotčené orgány, úřady a instituce písemně, datovou schránkou nebo alespoň e-mailovou formou. Teprve poté, ověříte-li si, že na pozemku lze opravdu postavit stavbu, kterou zamýšlíte, můžete s klidným svědomím přistoupit k podpisu kupní smlouvy. 

Na co všechno by si měl kupující dát pozor před koupí pozemku?
T: Takto široké téma zde určitě neobsáhneme celé, ale za zmínku stojí např. prověření, zda pozemkem nevedou nějaké sítě s ochrannými pásmy. Mohou to být vedení elektřiny, plynu, telekomunikací, produktovodů apod. Potom řešíme jejich ochranná pásma a další různá omezení.

Zdroj: RE/MAX Cross
Pavel Tručka
+420 777 968 697
pavel.trucka@remax-czech.cz 

V nabídce jsou uváděny stavební pozemky, ale při ohledání na katastru nemovitostí jsou pozemky uváděny jako orná půda, zahrada, trvalý travní porost. Jak to tedy s těmi stavebními pozemky je?
H: Nepropadejte panice, nikdy v něm u pozemku neuvidíte pojem „stavební pozemek“. Označení pozemků vyjadřuje kulturu, která na něm je: orná půda, zahrada, trvalý travní porost, ostatní plocha aj. Jakou stavbou je pozemek zastavitelný určuje územní plán obce (event. regulační plán), který je veřejným dokumentem, a proto jej najdete na stránkách obcí nebo na příslušném odboru územního plánování. Doporučuji písemně požádat tento úřad o územně plánovací informaci, z níž jednoznačně vyplyne, čím je pozemek zastavitelný a s jakými obecnými parametry. Ale ani územní plán ještě nestanovuje, že je pozemek stavební. To nám vymezí podle stavebního zákona až stavebním úřadem vydané územní rozhodnutí (§ 79) nebo územní souhlas, který jej nahrazuje (§ 96). Územní řízení (často spojené se stavebním řízením) prověřuje a posuzuje, zda-li je záměr stavebníka v souladu se všemi zvláštními právními předpisy, dotčené orgány se vyjadřují ke konkrétním požadavkům, stejně jako provozovatelé inženýrských sítí, odbor dopravy, památkový úřad atd. Je důležité zmínit, že pro finanční a katastrální úřad je pozemek nadefinován jako stavební jinými úkony. Pro finanční úřad podléhá dani z nemovitých věcí jako stavební pozemek (F) nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou na základě ohlášení nebo vydaného stavebního povolení. Pro katastrální úřad až okamžikem podání dokumentů k rozestavěné stavbě nebo k dokončené stavbě (kolaudační souhlas, souhlas s užíváním stavby) na jeho podatelnu. 

To se opravdu nezdá být snadné. Co tedy našim čtenářům doporučíte?
H: Doporučuji, než začnete vyřizovat územní a stavební řízení, nejen předjednat u příslušných úřadů podmínky a možnosti stavby a jejího napojení na veškeré dostupné sítě, ale také navštívit obecní či městský úřad a projednat svůj záměr s jeho pracovníkem či ještě lépe se starostou obce (u malých obcí). Dozvíte se mnoho nikde nenapsaných specifik dané lokality. Rovněž je nezbytné oslovit zkušeného projektanta a začít s ním plánovat stavbu podle jeho zkušeností a jeho názoru na tvar, sklon, podloží, umístění, orientaci a mnoho dalších vlastností pozemku.

Na závěr máte nějakou obecnou radu?
T: Obrnit se ohromnou trpělivostí, obětovat značně času a prostředků raději dříve než později. Zjistíte-li negativní informace pozdě, stavbu vám to prodraží či úplně znemožní. Vše si raději zjišťujte sami nebo pomocí odborníků. V případě žádosti o odbornou konzultaci se na nás neváhejte obrátit a službu si objednejte.